Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Представим вполне типичную ситуацию - вы взяли ипотеку на однокомнатную квартиру, платить вам еще около 10 лет, но в вашей семье рождается ребёнок. Либо просто подворачивается хороший вариант недвижимости побольше. Перед вам встает проблема - продать имеющуюся квартиру, которая фактически в залоге у банка, пока вы не погасили ипотеку, и купить новую. Желательно, тоже в ипотеку.

Вместе с нашим экспертом - Эльвирой Зайцевой - разбираемся, как это сделать правильно и не потерять в деньгах.


Можно ли обменять или продать залоговую квартиру?

Можно, даже если она находится в залоге у банка. Главное, знать условия банка, который выдал вам ипотеку, по продаже залогового объекта. В некоторых организациях необходимо написать заявление: уведомить банк о предстоящей продаже. Также важно узнать о наличие закладной: в каком она виде: бумажная или электронная, продана ли она в другой банк, в каком городе она находится, срок ее доставки. Не лишним будет знать, кто снимает обременение в случае погашения ипотеку и в какой срок. Сможете узнать все это самостоятельно - отлично, если нет - можно обратиться к специалисту.


Кто будет готов купить квартиру, находящуюся в залоге?

Идеальный покупатель - тот, кто сможет заплатить все сумму наличными. Но, как показывает практика, 90% потенциальных покупателей - тоже берут ипотеку. И вот здесь возникает трудность: не каждый банк захочет кредитовать залоговые объекты других банков. Если найдете покупателя с одобренной ипотекой в том же банке, что и у вас - вероятность совершения сделки - выше. Если нет, вероятнее всего, от потенциального покупателя потребуют большой первоначальный взнос, который сможет закрыть остаток по вашей ипотеке.

Представим, что вам сказочно повезло и вы нашли своего покупателя. Теперь вам предстоит получить одобрение от банка на покупку квартиры большей площади. И снова возникает вопрос: одобрит ли банк кредит, если у вас есть ещё действующая ипотека? Если подавать заявку самостоятельно, с вероятностью 99.9% будет отказ.

Почему именно агент может выбить одобрение ипотеки?

- Агент знает запросы и критерии отбора банков. Он может точно высчитать, какие данные стоит подавать, какую зарплату указывать, какого раз мера кредит просить и на какой срок. Для каждого банка - эти данные будут разными.

- Агент имеет возможность проверить потенциального ипотечника по базам данных, узнать его скоринговый балл и подать заявку именно в тот банк, по критериям которого он подходит.

- Агент может напрямую договориться с менеджером банка об одобрении потеки, объяснить ситуацию с обменом квартиры.

- Заявки, поданные в банк агентствами-партнерами, рассматриваются в приоритетном и особом порядке.

Итак, как правильно провести все стадии сделки?

1. Находим покупателя для своей квартиры;
2. Находим новую квартиру для покупки;
3. Добиваемся одобрения ипотеки для покупателя на вашу залоговую квартиру;
4. Добиваемся одобрения ипотеки для себя на новую квартиру;
5. Готовим необходимые для сделок документы;
6. Готовим договор купли-продажи;
7. Согласовываем порядок расчетов;
8. Проводим правовую экспертизу недвижимости и документов;
9. Проводим сделки.

Это примерный алгоритм проведения подобных сделок. Хорошая новость в том, что занижать стоимость вашей квартиры при продаже, даже если она в залоге - не нужно. Плохая - в том, что её продажа потребует от вас колоссальных усилий. Еще одна хорошая новость заключается в том, что все это смогут сделать за вас наши специалисты. Вам останется, лишь переехать!

Полезно почитать:

Эльвира Зайцева - поможет провести любую сделку.

Здесь подробно рассказали, что такое скоринговый бал и как он влияет одобрение ипотеки.

Сюда можно задать любой вопрос о вашей недвижимости